Book Review: Zoned Out: Regulation, Market, and Choices in Transportation and Metropolitan Land-Use

周江评
（美国南加州大学政策、规划和发展学院，美国加州洛杉矶，90089）
Zhou Jiangping
(School of Policy, Planning and Development, the University of Southern California, Los Angeles, CA 90089, U.S.A.)

作者：Jonathan Levine
出版单位：Resources for the Future Press
出版时间：2005年

　　美国密歇根大学著名城市规划教授乔纳森·莱文这本新书，提供了一个如何看待“美国情境下”土地利用和交通相结合有关争论的新视角。这一问题在过去的几十年中已经成为学术界争论不休的话题，此书很好地平衡了理论的演绎，并基于观察与经验质疑，提出了若干政策建议。

1  主要内容

　　全书共9章，可以分为三个有机部分，分别论述了地方区划和土地开发这一问题的不同方面：

　　1) 对地方区划和土地开发两类文献的评述(第1~6章)

　　概述了全书写作的主要目的，就是为了澄清关于地方区划与土地开发已有的争论。在这一部分，莱文把现有关于地方区划和土地开发的已有文献划分为两类，并对其分别作了评述。一类文献，把地方性土地利用法规看成常规市场运作的产物；另一类文献，把有关法规视为可以被人们接受的“集体所有物权”(collective property right)。两类文献都不能让人深刻理解替代性土地开发项目的缺乏，莱文把限制性区划视为一种将替代性土地开发项目限制在市场之外的力量，如果没有这一力量，市场本身其实会自动追求这些项目。

　　莱文认为现有的交通和土地利用关系的研究和有关政策忽略了两点：①地方性区划不应是一个缺省状态；②这一状态可以改变，现状(一部分人有意或无意把它当成缺省状态)本身就说明了为何市场内缺乏替代性土地开发项目。

　　在评价了现有支持地方性区划的各种理论之后，莱文认定限制性区划其实是“一种政府对市场过程的干涉”(a form of governmental intervention into market process)，他对这样的干涉及其演变形式没有信心。他提出人们不应该全盘相信“精明增长”(smart growth)和“填充式发展”(infill development) 的法规能够带来高密度的土地发展模式。这些法规在市场里并不奏效，原因是：①由于市场需求的动态性，这些法规制定的土地开发密度水平和标准很难与其相呼应；②如果地方性土地利用法规规定的土地开发水平或方式与市场需求不匹配，追求利润最大化的开发商就会离开本地市场。

　　2) 地方性区划对土地利用模式影响的典型案例(第7~8章)

　　为了证明“城市蔓延和替代性土地开发形式缺乏的主要原因不是市场失灵”，而是由于地方性区划是一种扭曲土地开发市场的政府干涉，第2部分通过一系列精心挑选的美国本土以及海外的典型案例，说明了地方性土地利用法规对土地利用模式有明显的影响。这些案例也证明了“开发商察觉到了市场对替代性土地开发项目的兴趣和这类项目的供应不足。”然而，由于地方性的区划控制，市场对替代性土地开发项目的兴趣并不能经由开发商转化成现实。地方性土地利用法规将降低市场内部替代性模式土地开发项目的供应，如高密度、紧凑型或以公交主导发展(transit-oriented development)的土地项目。

　　利用波士顿和亚特兰大居民的访问调查数据，莱文也证明了在现有市场条件下，可供人们选择的步行和公交导向的居住区开发项目和他们实际的偏好(兴趣)并不匹配。他指出：“上述事实以及其他关于地方性土地利用法规影响房地产开发项目供给和价格的研究，证明了现有的土地使用制度实质上排除了一些交通和土地相结合的选项，这些选项能够满足美国大都市区内为数不少的居民需求。”通过研究居民实际的选择与对居住区偏好的偏差，证明在实践中存在一个“扭曲了的大环境”(constrained environment)，说明了其实人们已经存在对替代性土地开发项目的兴趣。在自由市场的条件下，嗅觉敏锐的开发商，会尽量满足这些兴趣而获利。

　　3) 替代性模式土地开发项目的解决之道(第9章)

　　这是全书的总结。这一部分提出了关于“交通和土地政策问题”(the transportation and land-use policy problem)的总体结论。莱文认为，以往的交通和土地利用相结合的研究是一种“分割性的思考”(compartmentalized thinking)，而“把地方性区划视为一种政府法律过程，能够把区划法曝光于效益和成本的合法性检验之下”，这是看待有关问题的一个更加整体性的观点(more holistic view)。基于这样的认识，他推荐了“出售区划权”、“开发收费”、“建筑形式法规”和“基于经济激励的区划”(sales of zoning rights, development fe