“打开地铁时代的民生镜鉴、触摸长沙楼市的轨道脉象”。5月26日，由长沙市住房和城乡建设委员会主办，潇湘晨报社、湖南长沙第31届房交会交易展 示会组委会、联合承办的“幸福纵贯线----2011中国长沙轨道交通与地产发展高峰论坛”在长沙芙蓉国豪廷大酒店铿锵发声。轨道交通将给长沙带来怎样的 改变？轨道时代下长沙房地产业的机遇在哪里？且听湖南师范大学教授朱翔现场论道。

轨道交通发力两型社会建设

长沙、株洲、湘潭城市群是2007年12月14日获国务院和国家发改委正式批准为资源节约和环境友好综合配套改革试验区，这是全国和武汉平 行的第五、第六个综合配套试验区，主题是资源节约、环境友好两型社会建设。武汉和长株潭的发展模式是不同的，武汉是1+8城市群，长沙是长株潭城市群。

长株潭城市群，依托湘江打造城市群绿心，构建生态空间绿心城市，这个城市要避免国家特大型城市所造成的城市通病，要能够充分发挥各个组团城 市的效应，要进行长株潭城市群进行顶层国际化设计，要从平面交通变成立体交通。就是说，除了过去的陆路交通之外，还要发展城市轨道交通。

第一个城市轨道交通是高铁，第二个是环长株潭城市群轨道交通，第三个就是地铁。这三种城市轨道交通使长沙的地位变高了，变强了，也使房地产 增值了。从国家的角度说，在“十二五”规划中提出了五条重要发展线路，沿海产业带、哈尔滨-北京-广州，银川-兰州-成都-昆明，长江产业带，长株潭位于 国家两大重要开发轴线的枢纽地带，在全国的地位显著提升。继长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈之后，中国在内陆地区将打造第一个强有力的增长极，也是 继沿海地区第三个增长极之后的中国第四个增长极，以武汉、长株潭、南昌和九江为金三角极点，现在这个金三角已列入国家宏观决策的范围。长沙也好、长株潭也 好作为金三角中非常闪光的一个点，如何打造强有力的增长极，如何培育强有力的城市竞争力？就要进行高水平的设计。在这个背景下，提出建设高水平的轨道交 通，扩大长沙及长株潭城市群的对外联系至关重要。

长沙轨道交通将改变城市形态

长沙修地铁，总体来看，城市形态会改变，比如说，长沙的中心商务区、CBD，在没有考虑地铁的时候，中心商务区芙蓉广场、五一广场2点多平 方公里的最高容积率，我算来算去做一个都很难。但是，1、2号线计算的时候，还没有算3、4号线，容积率可以做到18。后来，规划进行审查的时候，教授说 容积率做到12没有问题，地铁会改变沿线交通的状况，地铁缩短了城市空间距离，城市形态将会变大。

城市交通堵塞改变了人们的交通方式，修地铁也可以改变人们的交通方式。 巴黎、香港等等城市将地铁建设与商业建设结合起来了，比如长沙的地铁1、2号线没有连接东塘，只连接了侯家塘，但是侯家塘到东塘约1150米，两边都有商 业街，侯家塘下车站以后从地下商业街就可以到达东塘，整个地下商业街就繁华。

那么，地铁能够改变整个城市的发展形态，有了地铁之后，中心商业区、住宅功能可能就会退出，总部基地功能就会变得更加突出。那么，城市由单 中心变成多中心，由相对封闭变成国际化。那么，理想中的长沙蓝图，国际航空城正在建设，如果15万的吞吐量从黄花机场坐地铁一溜烟10来分钟就能到达芙蓉 广场，如果芙蓉广场地铁地下通道到达他的总部基地所在的大楼，几十秒钟坐电梯到达办公室，那也是非常快的。所以，地铁改变了人们的交通方式，也引导着人们 的交通方式。

轨道交通带动沿线房价升值

地铁修建之后城市的房价会随之上升，这是普遍现象。特别是靠近地铁站的房价，可能会出现一个明显的上涨趋势，很多城市都是这个现象。 但是，还有第二种回答，修建地铁之后，比如长沙很多原来没有钱在城市中心买10000元/平方米住房的市民，可能就会到城郊去居住了，并且采用地铁这种便 捷的交通方式住到远郊去。

到2015年，根据长沙市的“十二五”规划，城市人口是470万，建成区面积是470平方公里。根据现在的城市规划修编来看，国务院还没有 正式批复，根据这个规划到2020年长沙的规模可能达到600平方公里左右，人口会突破600万人。在这种情况下，修地铁，整个情况就不是摊大饼的增长方 式，是一种聪明式的增长，以集中和分散相结合，单中心变成多中心，城市外围将有很多不同的功能组团，这些功能组团有足够的规模，有相应的第三产业服务，这 些功能组团的组建将有效地减少中心城区的压力。